עסקת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) או פינוי-בינוי היא עסקה מורכבת שבה בעל הדירה מוותר על הנכס הקיים שלו ("הורס את הבית") תמורת הבטחה לקבל נכס חדש, גדול ומשודרג בעתיד. בפרק הזמן שבין ההריסה למסירת המפתח, בעל הדירה נמצא בסיכון הגבוה ביותר.
כאן נכנסות לתמונה הערבויות. במשרדנו, אנו נוהגים לומר שערבויות הן לא רק "ניירת משפטית", הן הרשת שתתפוס אתכם אם חלילה הפרויקט ייתקל בקשיים. הנה הערבויות שבלעדיהן אסור לכם לחתום על חוזה:
ערבות חוק מכר: להבטיח את שווי הדירה החדשה
זוהי הערבות החשובה ביותר. היא ניתנת על ידי הבנק המלווה של הפרויקט ומבטיחה שאם היזם יקלע לחדלות פירעון או לא יוכל להשלים את הבנייה, הבנק יחזיר לכם את שווי הדירה החדשה (על פי הערכת שמאי). הערבות הזו "צבועה" על שמכם והיא צמודה למדד תשומות הבנייה כדי לשמור על ערך הכסף שלכם.
ערבות שכירות: כדי שלא תישארו ללא קורת גג
מרגע הפינוי ועד למסירת המפתח, היזם מחויב לשלם לכם שכר דירה חודשי. אך מה קורה אם היזם מפסיק לשלם? ערבות השכירות היא ערבות בנקאית אוטונומית (כסף נזיל בבנק) שמבטיחה שגם במקרה של תקלה אצל היזם, יהיה לכם מקור תקציבי בטוח לשלם את דמי השכירות לאורך כל תקופת הבנייה.
ערבות רישום: להשלמת המשימה בטאבו
פרויקט לא מסתיים כשקיבלתם את המפתח, אלא כשהדירה רשומה על שמכם בטאבו כבית משותף. ערבות הרישום נועדה להבטיח שהיזם יבצע את כל הפעולות הנדרשות לרישום הבית המשותף ותיקון הצו בהתאם לדירות החדשות. ללא רישום תקין, יהיה לכם קשה מאוד למכור את הדירה בעתיד.
ערבות בדק וערבות מסים: השקט של היום שאחרי
- ערבות בדק: נועדה להבטיח שהיזם יחזור לתקן ליקויים שיתגלו בדירה לאחר האכלוס.
- ערבות מסים: מבטיחה שהיזם ישלם את כל חובות המסים (היטל השבחה, מס שבח וכו') החלים עליו במסגרת הפרויקט, כדי שהחובות הללו לא יגולגלו חלילה אליכם.
השורה התחתונה: בטחונות לפני תמורות
קל מאוד להסתנוור ממפרט טכני עשיר או מטרים נוספים, אבל כעורכי דין המייצגים דיירים, המוטו שלנו הוא: קודם בטחונות, אחר כך תמורות. חוזה חזק הוא חוזה שבו הערבויות הן רחבות הניתנות על ידי גוף פיננסי יציב (בנק או חברת ביטוח מוכרת).
מתחילים פרויקט הריסה ובנייה? אל תפקירו את הנכס היקר ביותר שלכם. משרד חלפון שמעון יודפת ושות' מתמחה בבניית מערך ערבויות הרמטי שמבטיח לכם שינה רגועה לאורך כל חיי הפרויקט.